5 Möglichkeiten Ihren Immobilienbestand betreffend Ihrer Planunterlagen zu pflegen und zu optimieren.
Ein sinnvolles Bestandsmanagement stellt für viele Immobilienbesitzer eine große Herausforderung dar. Meist wird nur an die Optimierung des Energieverbrauchs oder der Einnahmen und Kosten gedacht. Allerdings vernachlässigen Sie so eine gute Möglichkeit der Bestandspflege. Eine Optimierung ist auch möglich über eine exakte Bestandsermittlung durch ein Aufmaß. Darüber hinaus kann durch eine aktualisierte Wohnflächenberechnung noch weiter optimiert werden. Die Berechnungsgrundlagen haben sich in den letzten Jahren zugunsten der Vermieter entwickelt. Jedoch trotzdem sind Optimierungen immer noch möglich und ich möchte Ihnen hier fünf Möglichkeiten aufzeigen.
1)
Aufmaß
Für eine gute Optimierung Ihres Immobilienbestandes stellt das Erstellen eines Aufmaßes eine exzellente Grundlage dar. Wenn eine Sanierung nötig ist, hat man durch das Aufmaß bereits eine aktuelle Planungsgrundlage. Außerdem hat man so bereit aktuelle Zahlen für die nötigen Massen. Weiter dient das Aufmaß als Basis für die Wohnflächenberechnung und kann sogar ein Indikator für Schäden am Bauwerk sein. Wenn Schäden aufgezeichnet werden sollen, muss das Aufmaß genau und Verformungsgerecht ausgeführt werden. In den letzten Jahren hat sich viel in der Technik des Aufmaßes getan. Es wird immer weniger von Hand ausgeführt. Stattdessen findet immer mehr die Durchführung eines 3D Aufmaßes mit Laserscanner statt. Dieses ist nur unwesentlich teurer als das Handaufmaß, ist allerdings deutlich genauer.
2)
Bestandsdokumentation
Die Dokumentation des Bestandes wird viel zu oft vernachlässigt. Zu einer guten Dokumentation gehören nicht nur die Pläne, sondern auch eine fotografische Dokumentation. Bei dieser muss auch auf eine genaue Zuordnung der Räumlichkeiten geachtet werden. Durch diese Fotos kann unter anderem sehr einfach festgehalten werden, welche technischen Einrichtungen vorhanden sind. Auch können durch die Fotos Fragen, die zum Objekt aufkommen, auf einfache Art beantworten werden. Wenn ein 3D Aufmaß durchgeführt wurde, bekommen Sie auch eine sogenannte Punktwolke. Durch diese, können alle Maße des Gebäudes entnommen werden. Dies erleichtert die Dokumentation ungemein.
3)
Wohnflächenberechnung
Laut dem „Berliner Mietverein“ sind 80 % der Wohnflächen in Berlin falsch berechnet worden. Dies meint allerdings nicht nur, dass viele zu groß angegeben wurden. Oft fand eine falsche Berechnung auch zu Ungunsten der Immobilieninhaber statt, indem sie zu klein berechnet wurden. Der Grund für diese Fehler geht zurück in die 60er Jahre, zur Zeit des Baubooms. Hier war es üblich einen Putzabzug pauschal mit 3 % durchzuführen. Beim Erstellen moderner Aufmaße ergibt sich allerdings, dass dies zu hoch ist. Zumeist sollte dieser eher im Bereich von 1-2 % liegen. Dies wirkt zunächst vernachlässigbar, kann allerdings große Folgen haben. Nehmen wir als Beispiel ein Wohnhaus für acht Parteien mit einer Wohnfläche von 600 m². Die 1-2 % Unterschied würden in diesem Fall 6-12 m² ausmachen. Geht man von einem m² Preis von 3500 € aus, sprechen wir also von einer Preisdifferenz von mindestens 20.000 € im Verkaufsfall. Die Kosten für ein Aufmaß würden sich in solch einem Fall allerdings nur auf 4.000 € belaufen.
4)
digitalisierte Bestandspläne
Durch das Aufmaß haben Sie auch die Möglichkeit digitale Bestandspläne zu bekommen. Dies entspricht nicht nur den Zeitgeist, sondern verhilft auch zu einem effizienten und vernetzten Workflow. Damit ein digitaler Bestandsplan erstellt werden kann, ist mindestens ein maßstabsgerechter Scan der Bestandspläne im Format 1:100 und 1:50 nötig. Noch besser sind allerdings CAD Pläne. Diese sind einfach flexibler und lassen sich einfach verändern. Bei einem digitalen Bestandsplan ist die Entscheidung zwischen 2D und 3D von Bedeutung. Ein zweidimensionaler Bestandsplan hat den Vorteil, dass er genauer ist. Bei einem verformungsgerechten Aufmaß sollte also ein 2D Plan gewählt werden. Hierdurch lassen sich Gebäudeschnitte deutlich leichter zeichnen. Bei Neubauten oder Zeichnungen mit geringen Anforderungen an die Genauigkeit empfiehlt sich ein BIM konformes 3D Gebäudemodell. Auch kann die Entscheidung, welches Format gewählt wird, davon abhängig sein, inwiefern es sich positiv auf die Wohnfläche auswirken kann.
5)
Zukunftssicherheit
Zu einer sinnvollen Optimierung Ihres Immobilienbestandes gehört auch dessen Zukunftssicherheit. Durch die digitalen Pläne und Wohnflächenberechnung haben Sie immer die Sicherheit, dass Daten korrekt und vollständig sind. Wenn nun ein Verkauf eines Objekts auf Sie zukommt, können auf einfachste Weise Bestandspläne und Wohnflächenberechnung eingereicht werden. Dadurch sparen Sie sich Zeit und der Verkaufsprozess kann beschleunigt werden. Unnötige Verzögerungen gehören, so dank dem Aufmaß, der Vergangenheit an. Ihnen sollte jetzt klar sein, wie wichtig eine genaue Bestandserfassung im Immobilienbereich sein kann. Das Erstellen eines Aufmaßes kann Ihnen dabei außerordentlich helfen und ist deswegen bei weitem nicht als Luxus zu betrachten. Die Kosten können vielleicht abschreckend wirken, doch die Vorteile überwiegen klar. Scheuen Sie nicht davor zurück, mit uns in Kontakt zu treten. Wir klären Sie gerne weiter über das Aufmaß und unseren kompletten Service auf.
Ich hoffe Ihnen die Wichtigkeit der Bestandserfassung im Immobilienbereich näher gebracht zu haben. Das Aufmaß und die korrekte Wohnflächenberechnung sind keinesfalls Luxus, sie gehören zu jeder gewissenhaften Immobilienbewirtschaftung. Auch wenn hohe Kosten anfangs abschrecken, überwiegen die Vorteile und der eventuelle Mehrwert der Immobilie die Kosten bei weitem.