Als Berliner Büro sind wir für Wohnflächenberechnungen häufig in Berlin und dem Umland unterwegs. Ein Auftrag aus dem Jahr 2019 zeigt beispielhaft, warum sich bei Altbauten eine Neuberechnung lohnen kann: Ein Eigentümer wollte vor dem Verkauf wissen, ob die vorhandene Flächenangabe für sein Gebäude überhaupt stimmt.
Ausgangslage: Zweifel an der alten Flächenangabe
Das Gebäude war ein typischer Berliner Altbau, wie er in vielen Bezirken der Stadt steht. Der Verkäufer hatte den Verdacht, dass die überlieferte Wohnflächenberechnung nicht zum tatsächlichen Bestand passt und den erzielbaren Kaufpreis drückt. Diese Sorge ist bei älteren Häusern nicht ungewöhnlich, denn Wohnflächen bestimmen nicht nur Kaufpreis und Miete, sondern auch die Verteilung der Nebenkosten.
Bei Altbauten kommen mehrere Ursachen für Abweichungen zusammen:
- Zur Bauzeit wurden Flächen oft aus Entwurfsplänen übernommen oder grob ermittelt, nicht am fertigen Bau gemessen.
- Umbauten, Dachausbauten und zusammengelegte Räume sind in alten Plänen häufig nicht nachgeführt.
- Die Berechnungsgrundlagen haben sich geändert: Ältere Angaben beruhen oft auf der früheren II. Berechnungsverordnung oder auf DIN 283, heute ist für Wohnraum in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFlV) maßgeblich.
Aufmaß mit dem Laserscanner
Dachschrägen, Erker und nicht rechtwinklige Wände machen die Flächenermittlung in solchen Gebäuden aufwendig. Mit Maßband und Handlaser lassen sich zwar einzelne Strecken messen, schiefe Wände und Höhenverläufe unter Schrägen werden dabei aber leicht vereinfacht.
Wir haben das Gebäude deshalb mit einem terrestrischen Laserscanner erfasst. Das Gerät nimmt von mehreren Standpunkten aus Millionen von Messpunkten auf, die anschließend zu einer gemeinsamen Punktwolke zusammengeführt werden. Daraus entstand ein CAD-Aufmaß mit Grundrissen und den für die Schrägen nötigen Schnitten. Je nach Objekt und Genauigkeitsstufe liegt die Genauigkeit eines solchen Aufmaßes bei etwa ±1–3 mm, für die Wohnflächenberechnung mehr als ausreichend. Die vorhandenen Pläne konnten so geprüft und aktualisiert werden.
Berechnung nach Wohnflächenverordnung
Der Auftraggeber wünschte eine Berechnung nach WoFlV. Dabei kommt es weniger auf die Messung als auf die richtige Zuordnung der Teilflächen an:
- Flächen unter Dachschrägen werden ab 2 m lichter Höhe voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte und unter 1 m gar nicht angerechnet.
- Balkone, Loggien und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
- Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung und Heizungsräume gehören nicht zur Wohnfläche. Sie wurden zwar mit aufgemessen, aber getrennt ausgewiesen.
Das Ergebnis: Die ursprüngliche Angabe war zu niedrig. Das Gebäude hatte mehr Wohnfläche als bis dahin angenommen. Das hat für den Verkauf Gewicht, weil Kaufpreisvorstellungen und spätere Mieten an der Fläche ansetzen.
Übergabe der Ergebnisse
Der Auftraggeber erhielt die Wohnflächenberechnung mit raumweiser Aufstellung, die zugrunde liegenden Grundrisse und die Schnitte durch die Dachgeschosse. Damit lässt sich jede Zahl nachvollziehen, sowohl für den Verkäufer als auch für Kaufinteressenten, Gutachter oder Notar. Die Punktwolke bleibt gespeichert, sodass bei späteren Fragen nachgemessen werden kann, ohne erneut vor Ort zu sein.
Was man aus dem Fall mitnehmen kann
Bei älteren Gebäuden ist eine überlieferte Flächenangabe kein verlässlicher Wert, solange niemand weiß, wie und nach welcher Vorschrift sie entstanden ist. Abweichungen können in beide Richtungen gehen: In diesem Fall lag die tatsächliche Fläche höher, in anderen Fällen stellt sich eine Angabe als zu großzügig heraus. Wer verkaufen, vermieten oder kaufen will, ist mit einer aktuellen, nachvollziehbaren Berechnung auf der sicheren Seite. Was beim Verkauf zu beachten ist, beschreibt unser Beitrag zur Wohnflächenberechnung beim Immobilienverkauf, die Unterschiede der Regelwerke der Beitrag WoFlV oder DIN 277.
Wie wir Wohnflächen aufmessen und nach WoFlV berechnen, finden Sie auf unserer Seite zur Wohnflächenberechnung.