Wussten Sie, dass etwa 80 % der angegebenen Wohnflächen in Deutschland fehlerhaft berechnet sind? Dabei sind die Angaben zu Wohnflächen ausschlaggebend, um Betriebskosten sowie Miet- und Verkaufspreise korrekt zu ermittelt. Eine exakte Wohnflächenberechnung ist essenziell, um unnötige und ungerechtfertigte Mehrkosten zu vermeiden.
Wohnflächenberechnung nach WoFlV oder DIN
Eine exakte Wohnflächenberechnung und Vermessung von Gebäuden mittels Laserscanning bietet Ihnen viele Vorteile:
- Sie können überprüfen, ob die in Ihrem Mietvertrag angegebene Wohnfläche mit der tatsächlichen Wohnfläche übereinstimmt
- Sie erhalten die perfekte Planungsgrundlage für Ihre Bauvorhaben
- Auch eine genaue Wohnflächenberechnung für Räume mit Dachschrägen, Erkern und baulichen Unregelmäßigkeiten erhalten Sie
Ein korrektes Cad Aufmaß zu erstellen ist der wichtigste Grundstein für eine Wohnraumberechnung. Dabei stellt insbesondere das Aufmaß einer historischen Bausubstanz eine Herausforderung dar, die wir mittels 3D Scans auf Grundlage von modernem Laserscanning bewältigen.
Professionelle Wohnflächenberechnung in Berlin
Gerade bei Dachschrägen, Erkern oder unregelmäßigen Wänden ist es schwierig, die exakte Wohnfläche zu ermitteln. Wir empfehlen daher, einen Profi zu beauftragen, um die Wohnfläche berechnen zu lassen. So erhalten Sie nicht nur korrekte Ergebnisse, sondern sind auch rechtlich auf der sicheren Seite. Für uns ist die Berechnung von Wohnflächen stets das Ergebnis eines gewissenhaft erstellten Cad Aufmaßes mit Cad Zeichnungen für Immobilien. Da wir mit modernsten Verfahren des Laserscanning Technologie und Geräten der Firma Faro und Leica arbeiten, können Wohnflächen ebenso wie Zeichnungen millimetergetreu erstellt werden.
Was unterscheidet die DIN 277 und die Wohnflächenverordnung (WoFlV)?
Für die Wohnflächenberechnung gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten:
- Berechnung nach DIN 277
- Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Beide Möglichkeiten der Berechnung nutzen die Grundfläche, die das Ergebnis eines Aufmaßes ist, als Grundlage. Der Wohnflächenverordnung (WoFlV) unterliegen öffentlich geförderte Wohnungsbauten und Eigenheime, die von einer Förderung abhängen. Dies kann bei Eigenheimen auch eine Finanzierungsbedingung der Bank sein. Der freie Wohnungsbau unterliegt keiner Bestimmung und kann daher auch nach DIN 277 berechnet werden. Im Mietrecht ist die WoFlV nach der Rechtsprechung des BGH Auslegungsmaßstab, wenn nichts anderes vereinbart ist — ab rund 10 % Flächenabweichung drohen Minderungsrechte des Mieters; eine belastbare Berechnung ist dort Pflicht. Hier folgen ein paar Unterschiede der beiden Vorschriften:
- Nach DIN 277 werden die ermittelten Flächen in Nutz-, Verkehrs- oder Funktionsflächen aufgeteilt. Die Wohnflächenverordnung hingegen bewertet den Wohnwert bzw. Wohnmehrwert einzelnen Räume und Freisitze. Beispielhaft können Balkone in der DIN 277 zu 100 % in die Nutzfläche eingerechnet werden, während sie nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) nur zu 25 % bzw. 50 % als Wohnfläche angesetzt werden.
- Auch bewerten beide Berechnungsmethoden Dachschrägen sowie Nutzflächen (z. B. Keller) unterschiedlich. Das, was allgemein unter „Wohnfläche“ verstanden wird – die Fläche einer Wohnung, die tatsächlich voll nutzbar ist – wird daher eher von der Wohnflächenverordnung abgedeckt. Ein Raum mit einer Dachschräge ist nicht im gleichen Maße nutzbar wie ein Raum der gleichen Grundfläche ohne Dachschräge. Laut DIN 277 hätten jedoch beide Räume die gleiche Wohnfläche. Wir empfehlen daher die Ermittlung der Wohnfläche nach DIN 277 nur in Ausnahmefällen.
Unterschiede der Zweiten Berechnungsverordnung und der Wohnflächenverordnung
Die zweite Berechnungsverordnung (BV) ist der Vorläufer der Wohnflächenverordnung, ist jedoch für Berechnungen, die bis zum 31. Dezember 2003 vorgenommen wurden, weiterhin gültig. Im Unterschied zur Wohnflächenverordnung sieht die zweite Berechnungsverordnung folgendes vor:
- „Sichtgeschützte“ Freisitze wie Balkone werden mit 50 % der Fläche angerechnet.
- Wintergärten werden mit 50 % angerechnet (in der WoFlV gilt dies nur für nicht beheizte Wintergärten).
- Es erfolgt ein pauschaler Abzug für Putz in Höhe von 3 %.
- Grundflächen von Schornsteinen, Pfeilern etc. werden nicht berücksichtigt.
- Es erfolgt keine Berücksichtigung von Flächen unter Treppen mit einer lichten Höhe von unter 2 m.
Bitte beachten Sie, dass die zweite BV nur Grundlage diverser Ausführungsvorschriften war, beispielsweise der IBB in Berlin. Somit ist im Einzelfall zu prüfen, wie die Wohnfläche ermittelt wurde und wie sich eine neue Berechnung nach heutigen Gegebenheiten auswirken würde. Eine Neuberechnung ist nicht unbedingt immer sinnvoll und sollte vorerst überdacht werden.
Rechenmethoden im Detail
Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung
Nach welcher Vorschrift wird die Wohnfläche berechnet?
In der Regel nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), die seit 2004 unverändert gilt. Für gewerbliche Flächen wird meist die DIN 277 oder die Richtlinie MF/G der gif herangezogen.
Wie werden Dachschrägen und Balkone angerechnet?
Nach WoFlV zählen Flächen mit mindestens 2 m lichter Höhe voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte und unter 1 m gar nicht. Balkone, Loggien und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet.
Ab wann ist eine Abweichung im Mietvertrag erheblich?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein Mangel vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der vereinbarten liegt. Für Mieterhöhungen und Betriebskosten zählt dagegen die tatsächliche Fläche.
Gibt es ein offizielles Wohnflächenzertifikat?
Nein. Es gibt kein amtliches Zertifikat. Was zählt, ist eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung auf Grundlage eines genauen Aufmaßes, in der jede Teilfläche belegt ist.
Was kostet eine Wohnflächenberechnung?
Für eine Wohnung bis etwa 100 m² gilt eine Pauschale ab 600,- € netto; für größere Objekte nennt das schriftliche Angebot den Preis pro m². Das Angebot erhalten Sie binnen 48 Stunden.