Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses gehört die Quadratmeterzahl zu den Angaben, auf die Käufer, Banken und Gutachter zuerst schauen. Gerade bei Altbauten stimmt die überlieferte Zahl oft nicht mit dem heutigen Bestand überein. Dieser Beitrag richtet sich an Verkäufer, Käufer und Makler und erklärt, warum sich eine Nachmessung vor der Vermarktung einer Immobilie lohnt und welche Unterlagen dabei entstehen.
Warum Exposé-Angaben beim Altbau oft abweichen
Viele Quadratmeterangaben stammen aus Bauantrags- oder Entwurfsplänen und wurden nie am fertigen Gebäude überprüft. Hinzu kommen Umbauten, ausgebaute Dachgeschosse oder versetzte Wände, die in den Unterlagen fehlen. Außerdem beruhen ältere Werte häufig auf der II. Berechnungsverordnung oder auf DIN 283, während heute für Wohnraum in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFlV) die übliche Grundlage ist. Wer eine Zahl ungeprüft aus der Akte des Voreigentümers übernimmt, übernimmt damit auch deren Unsicherheit. Die Unterschiede zwischen den Regelwerken selbst erklärt die Seite DIN 277 und WoFlV.
Quadratmeterzahl und Kaufpreis
Kaufpreise werden häufig über den Quadratmeterpreis verglichen. Schon wenige Quadratmeter machen deshalb einen spürbaren Unterschied.
Rechenbeispiel (vereinfacht, frei gewählte Werte): Bei einem angenommenen Quadratmeterpreis von 5.000 Euro entspricht eine Abweichung von 10 m² rechnerisch 50.000 Euro. Ob und in welchem Umfang sich das tatsächlich im Preis niederschlägt, hängt von Lage, Zustand und Verhandlung ab, die Größenordnung zeigt aber, worum es geht.
Die Abweichung kann in beide Richtungen gehen. In einem unserer Berliner Aufträge lag die tatsächliche Wohnfläche über der bisherigen Angabe, der Verkäufer hätte sein Objekt also unter Wert angeboten. Ebenso häufig zeigt sich, dass eine Exposé-Angabe zu großzügig war.
Haftung bei falscher Flächenangabe im Kaufvertrag
Wird im Exposé oder im Kaufvertrag eine Quadratmeterzahl genannt, die sich später als deutlich zu groß herausstellt, kann das Gewährleistungsansprüche des Käufers auslösen, etwa eine Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz. Ob und in welcher Höhe solche Ansprüche bestehen, hängt stark vom einzelnen Vertrag ab, zum Beispiel davon, ob die Angabe als Beschaffenheit vereinbart wurde oder nur als unverbindlich gilt, und ob ein Haftungsausschluss greift. Auch Makler können für ungeprüft übernommene Zahlen in die Verantwortung geraten.
Diese Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung. Im Streitfall sollte der Vertrag anwaltlich geprüft werden. Für alle Beteiligten ist es jedoch einfacher, wenn die Angabe vor der Vermarktung nachvollziehbar ermittelt wurde.
Verkaufsunterlagen mit belastbarem Flächennachweis
Ein amtliches „Wohnflächenzertifikat“ gibt es nicht. Belastbar ist ein Nachweis dann, wenn er nachvollziehbar dokumentiert ist und von einem Vermesser oder Sachverständigen erstellt wurde. Für die Verkaufsunterlagen gehören dazu:
- ein aktuelles Aufmaß des Bestands, zum Beispiel per Laserscan, statt übernommener Planmaße,
- die Angabe des Regelwerks, in der Regel WoFlV, damit Käufer und Gutachter die Zahl einordnen können,
- eine raumweise Aufstellung, aus der hervorgeht, welche Räume und Außenflächen mit welchem Anteil eingehen,
- ein Grundriss, auf dem die Teilflächen gekennzeichnet sind und der sich direkt ins Exposé übernehmen lässt.
Nebenräume wie Keller, Garage oder Abstellraum außerhalb der Wohnung gehören nicht in die Wohnfläche. Im Exposé dürfen sie gern genannt werden, dann aber als gesonderte Nutzfläche und nicht in einer Summe mit dem Wohnraum. Käufer und Bank sehen so auf einen Blick, was sie für ihren Preis bekommen.
Der richtige Zeitpunkt vor der Vermarktung
Am sinnvollsten ist die Messung vor der Erstellung des Exposés. Dann stimmen Anzeige, Unterlagen für die finanzierende Bank und Kaufvertrag von Anfang an überein, und Rückfragen von Kaufinteressenten lassen sich mit Plänen und Aufstellung beantworten. Die Messung selbst ist bei einer Wohnung meist an einem Tag erledigt. Halten Sie für den Termin vorhandene Grundrisse, die Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen und Hinweise auf Umbauten bereit; das erleichtert den Abgleich mit dem Bestand.
Was Verkäufer vor dem Exposé klären sollten
Die Quadratmeterzahl beeinflusst Preis und Vertrauen beim Immobilienverkauf unmittelbar. Eine aktuelle, nach WoFlV nachvollziehbar dokumentierte Angabe verringert das Risiko späterer Auseinandersetzungen und zeigt, ob der bisherige Wert zu hoch oder zu niedrig war. Hintergründe zur Rechtsprechung finden Sie im Beitrag Wohnflächenverordnung und BGH-Urteile.
Wie wir aufmessen und welche Unterlagen Sie erhalten, steht auf unserer Seite zur Wohnflächenberechnung.