Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht dafür eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie wird vom zuständigen Bauamt auf Antrag des Eigentümers ausgestellt und bestätigt, dass jede Wohnung baulich so abgeschlossen ist, dass sie eine eigenständige Einheit bildet. Diese Seite erklärt, wozu die Bescheinigung dient, welche Rolle der Aufteilungsplan spielt und was Eigentümer vor dem Antrag vorbereiten sollten.
Wozu die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient
Die Bescheinigung ist Voraussetzung, um ein Gebäude in Wohnungs- oder Teileigentum zu teilen. Zusammen mit dem Aufteilungsplan wird sie der Eintragungsbewilligung beigefügt; auf dieser Grundlage legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt an. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere dessen Regeln zu Abgeschlossenheit und Grundbuch. Wer Abgeschlossenheitspläne erstellt, sollte die abdingbaren und die nicht abdingbaren Vorschriften dieses Gesetzes kennen.
Bauliche Mängel bewertet die Bescheinigung nicht. Es geht allein um die rechtlich klare Abgrenzung von Eigentum. Abgeschlossen ist eine Wohnung, wenn sie dauerhaft von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt ist und diese Absicht erkennbar bleibt. Das erfüllen zum Beispiel Wohnungstrennwände und Decken sowie ein eigener, verschließbarer Zugang. Stellplätze gelten nach dem Gesetz als Räume; bei ihnen genügt eine dauerhafte Markierung, etwa durch Linien am Boden, ergänzt um Maßangaben im Aufteilungsplan.
Der Aufteilungsplan als Kern der Unterlagen
Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks hervorgeht: Lage und Größe der Räume im Sondereigentum und der Teile im gemeinschaftlichen Eigentum. Alle Räume, die zu einer Einheit gehören, werden mit derselben Nummer gekennzeichnet, also auch Keller, Abstellräume oder Stellplätze. Die Baubehörde versieht den Plan mit Unterschrift und Siegel oder Stempel.
Üblicherweise besteht ein Aufteilungsplan aus Grundrissen aller Geschosse einschließlich Keller und Dachgeschoss, Schnitten und Ansichten sowie einem Lageplan mit Freiflächen. Entscheidend ist, dass die Pläne dem tatsächlichen Bestand entsprechen. Alte Bauakten zeigen oft einen Zustand, der nach Umbauten nicht mehr stimmt. Ein aktuelles Aufmaß schafft hier eine verlässliche Grundlage.
So läuft der Antrag beim Bauamt ab
- Bestand prüfen: Sind Wohnungen und Nebenräume tatsächlich voneinander getrennt, hat jede Einheit einen eigenen Zugang?
- Pläne erstellen oder aktualisieren und die Einheiten nummerieren
- Antrag beim zuständigen Bauamt einreichen; viele Behörden halten dafür ein Formular bereit, sonst genügt ein formloses Schreiben
- Prüfung durch die Behörde, gegebenenfalls mit Rückfragen oder Nachforderungen
- Ausstellung der Bescheinigung und Rückgabe der gesiegelten Pläne
- Weitergabe an Notar und Grundbuchamt für die Teilung
Bearbeitungszeiten und Gebühren legen die Behörden selbst fest und unterscheiden sich von Ort zu Ort. Erkundigen Sie sich daher frühzeitig beim zuständigen Bauamt.
Was Eigentümer für die Bescheinigung vorbereiten sollten
- Eigentumsnachweis, etwa einen aktuellen Grundbuchauszug
- gegebenenfalls Vollmachten, wenn nicht der Eigentümer selbst den Antrag stellt
- vorhandene Bauzeichnungen, Grundrisse und Freiflächenpläne aus der Bauakte
- den Aufteilungsplan mit eindeutiger Nummerierung aller Einheiten
- Zugang zu allen Räumen für eine Begehung oder ein Aufmaß
Welche Unterlagen im Einzelfall verlangt werden, legt die jeweilige Behörde fest. Hilfreich ist es, vorab zu klären, welche Planarten und Maßstäbe sie erwartet.
Typische Fehler im Teilungsplan vermeiden
Unklare Grenzen zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum führen immer wieder zu Streit unter Eigentümern, nicht selten bis vor Gericht. Häufige Ursachen sind Räume ohne Nummer, abweichende Nummern in Plan und Teilungserklärung, vergessene Keller- oder Dachbodenabteile und Pläne, die einen überholten Zustand zeigen. Sorgfältige Zeichnungen mit klaren Angaben vermeiden diese Missverständnisse schon vor der Teilung. Bei Fragen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung beraten wir Sie gern, auf Wunsch auch in Zusammenarbeit mit einer im Familienverbund angeschlossenen Hausverwaltung. Werden zugleich Flächenangaben benötigt, lässt sich die Wohnfläche je Einheit aus denselben Messdaten ermitteln.
Für Häuser in Berlin übernehmen wir Aufmaß, Bestandspläne und Nummerierung der Einheiten: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheit in Berlin.