Wer Flächen eines Gebäudes ermittelt, muss zuerst das Regelwerk festlegen. Für Wohnraum ist heute meist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) üblich, die DIN 277 bleibt aber die Norm für Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau und wird vor allem bei Gewerbe-, Büro- und Sonderbauten angewendet. Diese Seite erklärt, wie die DIN 277 Flächen gliedert, worin sie sich methodisch von der WoFlV unterscheidet und worauf es bei einer Wohnflächenberechnung nach DIN ankommt.
Wozu die Norm DIN 277 dient
Die DIN 277 entstand aus dem Wunsch nach einer einheitlichen Grundlage für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten. Die aktuelle Fassung ist die DIN 277:2021-08 „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“. Sie beschreibt, welche Teilflächen ein Bauwerk hat und wie sie gegeneinander abgegrenzt werden, unabhängig davon, ob es sich um Wohnungen, Büros, Werkstätten oder Schulen handelt. Im Bereich der Wohnraumförderung ist dagegen die WoFlV vorgeschrieben.
Häufig wird die DIN 277 mit der DIN 283 verwechselt. Die DIN 283 war früher eine Grundlage für Wohnflächen, ist aber seit Langem zurückgezogen und wird nur noch in alten Unterlagen zitiert.
Flächenarten nach DIN 277
Die Norm geht von der Grundfläche des Bauwerks aus und teilt sie systematisch auf. Die wichtigsten Begriffe:
- Brutto-Grundfläche (BGF): Netto-Raumfläche plus Konstruktions-Grundfläche, also die gesamte Grundfläche aller Grundrissebenen.
- Netto-Raumfläche (NRF): Summe aus Nutzungsfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche.
- Konstruktions-Grundfläche (KGF): Grundflächen der aufgehenden Bauteile wie Wände, Stützen und Pfeiler; dazu zählen auch Schornsteine, nicht begehbare Schächte, Türöffnungen, Nischen und Schlitze.
- Nutzungsfläche (NUF): der Teil der NRF, der der Nutzung des Bauwerks entsprechend seiner Zweckbestimmung dient, etwa Wohnen, Büroarbeit, Produktion, Unterricht, Lagern oder Pflegen.
- Technikfläche (TF): Flächen für zentrale betriebstechnische Anlagen wie Heizung, Lüftung oder Hausanschlüsse. Versorgt eine Anlage andere Bauwerke, etwa ein Heizhaus, zählt ihre Fläche zur Nutzungsfläche.
- Verkehrsfläche (VF): Eingänge, Flure, Treppenhäuser und Aufzugsschächte, also alles, was dem Zugang, dem Verkehr im Gebäude und dem Verlassen im Notfall dient. Bewegungsflächen innerhalb von Räumen gehören nicht dazu.
Ergänzend kennt die Norm Begriffe für Rauminhalte, etwa den Konstruktions-Rauminhalt als Differenz zwischen Brutto- und Netto-Rauminhalt, sowie für das Grundstück: die Grundstücksfläche laut Liegenschaftskataster, die bebaute Fläche, die durch ein Bauwerk über- oder unterbaut ist, und die unbebaute Fläche.
Rechenregeln: DIN 277 und WoFlV im Vergleich
Der wesentliche methodische Unterschied liegt in der Gewichtung. Die DIN 277 ermittelt Flächen geometrisch und ordnet sie einer Kategorie zu, sie kennt aber keine Höhengewichtung. Eine Fläche unter einer Dachschräge geht also mit ihrer vollen Grundfläche ein, wird aber gesondert ausgewiesen. Die WoFlV gewichtet dagegen nach Nutzwert:
- Raumteile mit mindestens 2 m lichter Höhe zählen nach WoFlV voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht.
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen rechnet die WoFlV in der Regel zu einem Viertel an, höchstens zur Hälfte; in der DIN-Systematik bleiben sie eigene Grundflächen mit voller Größe.
- Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Heizungsräume und Garagen gehören nach WoFlV nicht zur Wohnfläche, nach DIN 277 erscheinen sie als Nutzungs- oder Technikflächen.
Deshalb ergibt dieselbe Wohnung nach DIN 277 meist eine größere Zahl als nach WoFlV, besonders bei Dachgeschossen mit Schrägen und bei großen Außenflächen. Keiner der beiden Werte ist falsch, sie beantworten unterschiedliche Fragen: Die DIN 277 beschreibt die Gebäudegeometrie vollständig, die WoFlV den Wohnwert. Mehr zur Abwägung zwischen beiden Regelwerken steht im Beitrag WoFlV oder DIN 277.
Wann eine Ermittlung nach DIN 277 sinnvoll ist
Die Norm passt überall dort, wo Gebäude als Ganzes beschrieben werden: bei Gewerbe- und Büroflächen, in der Kostenplanung, bei Flächenkennzahlen für den Gebäudebetrieb und bei gemischt genutzten Häusern. Für die vermietbare Fläche von Gewerbeobjekten wird häufig zusätzlich die Richtlinie MF/G der gif herangezogen, siehe Flächenberechnung nach gif. Bei Wohn- und Teileigentum sowie bei Einfamilienhäusern kann eine Aufstellung nach DIN 277 ergänzend zur Wohnfläche nach WoFlV sinnvoll sein, etwa um Nebenflächen vollständig auszuweisen.
DIN-Flächenaufstellung in der Praxis
Wichtig ist, dass jede Flächenangabe ihr Regelwerk nennt. Eine Zahl ohne Bezug auf DIN 277 oder WoFlV lässt sich nicht prüfen und führt leicht zu Missverständnissen. Grundlage ist ein aktuelles Aufmaß des Bestands; aus der Messung entstehen CAD-Zeichnungen der Grundrisse, in denen die Teilflächen nach Kategorien gekennzeichnet sind. Im Bereich der Wohnungswirtschaft rechnen wir Wohnflächen in der Regel nach WoFlV. Wünschen Sie abweichend oder zusätzlich eine Aufstellung nach DIN 277, geben Sie uns das bei der Anfrage an; beide Auswertungen lassen sich aus derselben Messung ableiten. Einen Überblick über Ablauf und Unterlagen gibt die Seite zur Wohnflächenberechnung.