Wohnflächenberechnung nach DIN

Auch wenn heute von Wohnflächen meistens nach der WoFlV ein Aufmaß erstellt wird, ist ebenso die DIN 277 weiterhin Grundlage für die Ermittlung von Flächen, meistens für Gewerbeflächen. Im Bereich der Wohnungsförderung ist für die Berechnung der Wohnflächen die WoFlV obligatorisch. Die DIN 277 entstand aufgrund des Wunsches von Interessengruppen nach der einheitlichen Berechnung von Wohn- und Nutzflächen. Oft findet heute die DIN 277 noch Anwendung bei der Berechnung der Nutz- und Verkehrsflächen einer Immobilie oder einer Wohnung, zumeist in Bereichen von Wohn- und Teileigentum oder der Flächenberechnung von Einfamilienhäusern. Sie wird oft verwechselt mit der DIN 283, die vom Deutschen Institut für Normung bereits in den 1990er Jahren außer Kraft gesetzt wurde. Die DIN 277 unterscheidet insbesondere zwischen Nutz- und Verkehrsflächen. Zu Verkehrsflächen zählen Eingänge, Lobbys, Treppenhäuser, Aufzüge, Flure. Zu den technischen Funktionsflächen zählen dagegen Maschinen-, Heizungs- und Betriebsräume. Die DIN 277 bezieht in die Nutzfläche von Gebäuden, für das Gebäude Aufmaß, folgende Flächen mit ein:

  • Wohnen
  • Bürotätigkeit
  • Produktion
  • Bildung
  • Unterricht
  • Kultur
  • manuelle und maschinelle Arbeit
  • Experiment
  • Lagern
  • Verkaufen
  • Heilen
  • Pflegen

Zu den Nebenflächen gehören:

  • Sanitärräume
  • Parkplätze

Zu land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen gehören:

  • Acker
  • Wiese
  • Weide
  • Wald

Wie bereits beschrieben, geht die Die DIN 277 von der Grundfläche und ihrer Aufteilung in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen aus. Grundflächen für Außenbalkone, Freisitze, Terrassen gelten zu 100 Prozent als Nutzfläche, während die Wohnflächenverordnung diese nur zu 25% oder in Ausnahmen mit einem hohen Wohnwert von 50% als Wohnfläche betrachtet. Insbesondere Kellerräume und Dachschrägen werden bei den Berechnungsarten unterschiedlich gewertet. Die DIN 277 ist wesentlich exakter, weil sie ausdrücklich verlangt, dass Nutzflächen wie Terrasse, Loggia, Balkon, Dachgarten, Fläche unter Dachschrägen explizit ausgewiesen werden. Der größte Makel der DIN 277 ist, dass sie von einer anderen Gewichtung von Teilen der Wohnflächen ausgeht, als es für das Allgemeinverständnis richtig wäre. Trotzdem wird sie oft von Vermietern im preisfreien Wohnraum angesetzt. Dadurch können beim Cad Aufmaß Wohnungen bis zu 20% größer sein als nach der Berechnung gemäß WoFlV. Der Gesetzgeber wird mittelfristig eine einheitliche Berechnungsgrundlage für Wohnraumberechnung entwickeln müssen. Dies ist wichtig, um Flächen und deren Preise besser vergleichen zu können. Trotzdem macht die DIN 277 durchaus Sinn, speziell im Bereich der Gewerbeflächen.

Die DIN 277 unterscheidet folgende Flächenarten:

    • Brutto-Grundfläche * BGF * – Netto-Raumfläche + Konstruktionsgrundfläche

 

    • Netto-Raumfläche * NRF* – Nutzungsfläche + Technikfläche + Verkehrsfläche

 

    • Konstruktions-Grundfläche * KGF * – Summe der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerks (Wände, Stützen, Pfeiler, …). Auch die Grundflächen von Schornsteinen, nicht begehbaren Schächten, Türöffnungen, Nischen und Schlitzen zählen zur KGF.

 

    • Nutzungsfläche * NUF * – Summe der Grundfläche mit Nutzungen (derjenige Teil der NRF, der der Nutzung des Bauwerks aufgrund seiner Zweckbestimmung dient)

 

    • Technikfläche * TF * – Derjenige Teil der NRF, der der Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen dient. Wenn die Unterbringung betriebstechnischer Anlagen zur Versorgung anderer Bauwerke Zweckbestimmung ist (beispielweise Heizhaus), sind die dafür erforderlichen Grundflächen NF.

 

    • Verkehrsfläche * VF * – Derjenige Teil der NRF, der dem Zugang zu den Räumen, dem Verkehr innerhalb des Bauwerks und auch dem Verlassen im Notfall dient. Bewegungsflächen innerhalb von Räumen zählen nicht dazu.

 

    • Konstruktionsrauminhalt * KRI * –  Differenz zwischen Brutto- und Netto-Rauminhalt

 

    • Grundstücksfläche * GF * – Fläche, die durch die Grundstücksgrenzen gebildet wird und die im Liegenschaftskataster sowie im Grundbuch ausgewiesen ist.

 

    • Bebaute Fläche * BF * – Teilfläche der Grundstücksfläche (GF), die durch ein Bauwerk oberhalb der Geländeoberfläche überbaut oder überdeckt oder unterhalb der Geländeoberfläche unterbaut ist. Bei Bedarf kann diese Teilfläche gesondert als BF 1 (überbaut) und BF 2 (unterbaut) ausgewiesen werden.

 

    • Unbebaute Fläche * UF * – Dazu gehören ausschließlich die Teilflächen der Grundstücksfläche (GF), die nicht durch Bauwerke überbaut bzw. überdeckt oder unterbaut sind.

 

Die Unterschiede zwischen DIN 277 und WoFlV können sich enorm auf die errechnete Grund- und Wohnfläche auswirken. Der Berechnungsnachweis immer auf eine dieser beiden Berechnungsgrundlagen zu beziehen. Wir erstellen Ihnen Cad Zeichnungen für Immobilien. Dabei berechnen wir im Bereich der Wohnungswirtschaft – Wohnimmobilien die Wohnflächen zumeist nach WoFlV. Sollten Sie abweichend eine Berechnung nach DIN 277 wünschen, wir bitten Sie um Mitteilung.