Rund um die Wohnflächenverordnung kursieren viele Missverständnisse, bis hin zu angeblichen Neufassungen. Tatsächlich gilt die Verordnung seit 2004 unverändert. Weiterentwickelt hat sich die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu der Frage, welche Folgen eine falsche Flächenangabe hat. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über beides: die Rechenregeln der WoFlV und die wichtigsten BGH-Urteile dazu.
Die WoFlV: seit 2004 unverändert
Die Wohnflächenverordnung ist am 1. Januar 2004 in Kraft getreten und hat die Wohnflächenberechnung nach der II. Berechnungsverordnung abgelöst. Eine Novelle hat es seitdem nicht gegeben. Berechnungen, die korrekt nach WoFlV erstellt wurden, müssen also nicht wegen einer Rechtsänderung neu gemacht werden. Nach der Übergangsregel bleiben auch ältere Berechnungen nach der II. Berechnungsverordnung gültig; erst bei baulichen Änderungen nach dem 31. Dezember 2003 ist nach der neuen Verordnung zu rechnen. Ein Grund für eine Neuberechnung ist eher, dass die Wohnung umgebaut wurde oder die alte Zahl nie gemessen, sondern aus Plänen übernommen wurde.
Verbindlich ist die WoFlV für preisgebundenen und öffentlich geförderten Wohnraum. Im freien Mietrecht und beim Kauf gilt sie nach der Rechtsprechung des BGH als übliche Berechnungsweise, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben.
Rechenregeln der Verordnung
Welche Grundflächen zählen
- Grundflächen werden aus den lichten Maßen zwischen den fertigen Bauteilen ermittelt, also ab Vorderkante der Wandbekleidung.
- Raumteile ab 2 m lichter Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht.
- Unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder werden zur Hälfte angerechnet.
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
Was nicht zur Wohnfläche gehört
- Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.
- Schornsteine, Vormauerungen und freistehende Pfeiler oder Säulen ab einer bestimmten Größe, die die Verordnung festlegt.
- Treppen mit mehr als drei Steigungen samt ihren Treppenabsätzen sowie Türnischen.
- Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden reichen oder höchstens 13 cm tief sind.
Die Unterschiede zur DIN 277, die keine Höhengewichtung kennt, erklärt unser Beitrag WoFlV oder DIN 277.
BGH-Urteile zur Wohnfläche im Mietrecht
Die Rechtsprechung zur Wohnfläche lässt sich auf drei Linien verdichten, die jeweils eine andere Frage betreffen:
- Mangel: Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten, ist die Wohnung nach ständiger Rechtsprechung mangelhaft und die Miete gemindert. Rechenbeispiel und Einzelheiten stehen im Beitrag zur Mietflächenberechnung.
- Mieterhöhung: Mit dem Urteil aus dem Jahr 2015 (VIII ZR 266/14) hat der BGH klargestellt, dass bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist, nicht die im Vertrag angegebene. Eine Toleranz gibt es dabei nicht; die Kappungsgrenze gilt weiterhin.
- Betriebskosten: Am 30.05.2018 (VIII ZR 220/17) hat der BGH entschieden, dass auch flächenabhängige Betriebskosten nach der tatsächlichen Wohnfläche umgelegt werden, ebenfalls ohne Toleranz.
Die Entwicklung geht damit erkennbar in eine Richtung: Je mehr Geld von der Fläche abhängt, desto weniger zählt eine bloß vereinbarte Zahl und desto mehr die gemessene.
Bedeutung der Rechtsprechung für Eigentümer und Verwalter
Eine Vertragsfläche, die irgendwann aus alten Unterlagen übernommen wurde, trägt spätestens dann nicht mehr, wenn eine Mieterhöhung oder eine Betriebskostenabrechnung angegriffen wird. Wer Flächen nach den Rechenregeln der WoFlV neu ermitteln lässt, sollte darauf achten, dass die Aufstellung raumweise nachvollziehbar ist und das Regelwerk nennt. Grundlage ist am besten ein aktuelles Aufmaß im fertigen Zustand, nicht eine Bauzeichnung.
Die genannten Grundsätze sind allgemeine Leitlinien. Ob sie im Einzelfall greifen, hängt vom konkreten Vertrag und Sachverhalt ab. Im Streitfall sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.
Verordnung und Urteile in Kürze
Die WoFlV ist seit 2004 unverändert, neu dazugekommen sind keine Rechenregeln, sondern eine gefestigte Rechtsprechung: mehr als 10 % Unterschreitung ist ein Mangel, und bei Mieterhöhungen und Betriebskosten zählt die tatsächliche Fläche. Beides macht eine gemessene, nachvollziehbare Wohnfläche wertvoll. Wie wir Flächen nach WoFlV aufmessen und dokumentieren, lesen Sie auf der Seite zur Wohnflächenberechnung.