Wohnflächenverordnung und DIN 277 werden oft in einem Atemzug genannt, beantworten aber unterschiedliche Fragen. Die eine regelt, wie viel Wohnfläche eine Wohnung hat, die andere gliedert die Grundflächen eines Gebäudes für Planung und Kostenermittlung. Wer weiß, wofür welches Regelwerk gedacht ist, vermeidet Missverständnisse zwischen Mietvertrag, Exposé und Bauplanung.
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die WoFlV gilt seit dem 1. Januar 2004 in unveränderter Fassung. Verbindlich ist sie für preisgebundenen und öffentlich geförderten Wohnraum. Im freien Mietrecht und beim Kauf ist sie nicht vorgeschrieben, wird aber von der Rechtsprechung als übliche Berechnungsweise herangezogen, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben.
Die Verordnung fragt, welche Fläche den Bewohnern tatsächlich zur Verfügung steht, und arbeitet deshalb mit Anrechnungsfaktoren:
- Raumteile mit mindestens 2 m lichter Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht.
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet.
- Unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Hälfte.
- Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Heizungsräume und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche.
Die DIN 277
Die DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“ liegt aktuell in der Fassung von August 2021 vor. Sie kennt keine Wohnfläche, sondern gliedert die Flächen eines Gebäudes nach ihrer Funktion:
- BGF (Brutto-Grundfläche): alle Grundflächen eines Geschosses einschließlich der Konstruktion,
- KGF (Konstruktions-Grundfläche): Wände, Stützen, Pfeiler,
- NRF (Netto-Raumfläche): die nutzbare Fläche zwischen den Bauteilen, unterteilt in
- NUF (Nutzungsfläche), TF (Technikfläche) und VF (Verkehrsfläche).
Höhen spielen bei der Flächenermittlung nach DIN 277 keine Rolle im Sinne einer Anrechnung: Fläche unter einer Dachschräge ist Grundfläche, egal wie niedrig der Raum dort ist. Balkone und andere nicht allseitig umschlossene Bereiche werden gesondert ausgewiesen. Auch Keller und Technikräume tauchen in der Gliederung auf, nur eben als eigene Flächenart.
Warum die Ergebnisse auseinanderliegen
Weil die DIN 277 nicht nach Raumhöhe gewichtet, liefert sie für dieselben Räume regelmäßig größere Werte als die WoFlV. Am deutlichsten wird das im Dachgeschoss.
Beispiel (vereinfacht, ausgedachte Werte): Ein Dachraum hat 30 m² Grundfläche. Davon liegen 18 m² bei mindestens 2 m Höhe, 8 m² zwischen 1 und 2 m und 4 m² unter 1 m. Nach WoFlV ergibt das 18 + 4 + 0 = 22 m² Wohnfläche. Nach DIN 277 bleibt die Netto-Raumfläche bei 30 m².
Wer also eine DIN-277-Fläche in einen Mietvertrag übernimmt, gibt im Zweifel zu viel Wohnfläche an, mit den entsprechenden rechtlichen Risiken.
Wann welches Regelwerk passt
| Anlass | Übliche Grundlage |
|---|---|
| Wohnungsmietvertrag, Mieterhöhung, Betriebskosten nach Fläche | WoFlV, sofern nichts anderes vereinbart |
| Verkauf von Wohneigentum, Exposé | WoFlV als gängige Auslegung |
| Geförderter, preisgebundener Wohnraum | WoFlV (verbindlich) |
| Planung, Kostenermittlung, Bauantragsunterlagen | DIN 277 |
| Gewerbliche Vermietung | meist Richtlinie MF/G der gif, teils DIN 277 |
Bei gemischt genutzten Gebäuden kann es sinnvoll sein, beide Werte zu ermitteln: Wohnflächen nach WoFlV für die Wohnungen, Grundflächen nach DIN 277 für das Gebäude insgesamt. Wichtig ist dann, dass in jedem Dokument klar steht, welche Zahl gemeint ist.
Regelwerk passend wählen
WoFlV und DIN 277 sind nicht austauschbar. Die WoFlV beschreibt die nutzbare Wohnfläche mit Anrechnungsfaktoren, die DIN 277 die vollständigen Grundflächen eines Gebäudes nach Funktion. Für gewerbliche Flächen lohnt ein Blick in unseren Beitrag zur Gewerbeflächenberechnung nach DIN 277. Welches Regelwerk für Ihr Vorhaben passt, klären wir vor der Messung, mehr dazu auf der Seite Wohnflächenberechnung nach DIN und WoFlV.