Wie viel Wohnfläche hat meine Wohnung wirklich? Die Frage stellt sich Eigentümern und Mietern spätestens beim Verkauf, bei einer Mieterhöhung oder wenn Unterlagen für Bank oder Finanzamt gebraucht werden. Oft weicht die Zahl in alten Unterlagen vom tatsächlichen Bestand ab. Dieser Beitrag zeigt, woran das liegt und wie man zu einer verlässlichen Zahl kommt.
Erst klären: Welche Wohnfläche ist gemeint?
„Die“ Wohnfläche gibt es nur in Verbindung mit einem Regelwerk. Für Wohnraum ist das in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Ältere Angaben beruhen dagegen häufig auf der früheren II. Berechnungsverordnung oder auf DIN 283, Architektenpläne enthalten oft Grundflächen nach DIN 277. Diese Zahlen sind nicht miteinander vergleichbar. Die DIN 277 rechnet zum Beispiel Flächen unter Dachschrägen voll, die WoFlV dagegen nur anteilig. Wer eine Zahl prüfen will, sollte deshalb zuerst herausfinden, wie sie entstanden ist.
Typische Ursachen für Abweichungen
- Planmaße statt Bestand: Flächen wurden aus dem Bauantrag übernommen, das Gebäude wurde aber anders ausgeführt.
- Rohbau- statt Fertigmaße: Die WoFlV rechnet mit den lichten Maßen zwischen den fertigen Wänden. Wer Rohbaumaße oder Maße vor dem Putz ansetzt, kommt auf zu viel Fläche.
- Vergessene Abzüge: Schornsteine, Vormauerungen und Pfeiler über 1,5 m Höhe mit mehr als 0,1 m² Grundfläche werden abgezogen, ebenso Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Treppenabsatz.
- Falsch angerechnete Räume: Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Heizungsräume und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche, werden in Angeboten aber gelegentlich mitgezählt.
- Dachschrägen und Außenflächen: Bereiche zwischen 1 und 2 m lichter Höhe zählen zur Hälfte, unter 1 m gar nicht. Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet.
- Umbauten: Ausgebaute Dachgeschosse, versetzte Wände oder zusammengelegte Räume sind in alten Unterlagen oft nicht nachgeführt.
Selbst messen oder messen lassen?
Mit einem Laserentfernungsmesser lassen sich die Maße rechteckiger Räume recht zuverlässig selbst ermitteln. Für eine erste Einschätzung, ob eine Angabe ungefähr stimmt, reicht das oft aus. Schwierig wird es bei schiefen Wänden, Erkern, Nischen und vor allem unter Dachschrägen, wo die Linien bei 1 m und 2 m Höhe genau bestimmt werden müssen.
Wird die Zahl für einen Kauf- oder Mietvertrag, eine Mieterhöhung oder eine Auseinandersetzung gebraucht, empfiehlt sich eine Berechnung durch einen Vermesser oder Sachverständigen. Ein amtliches „Zertifikat“ gibt es dafür nicht, aussagekräftig ist ein nachvollziehbarer Flächennachweis mit Grundriss, raumweiser Aufstellung und Angabe des Regelwerks. Wir messen dafür meist per Laserscan, weil damit auch unregelmäßige Räume vollständig erfasst und später nachprüfbar sind.
Wofür die genaue Zahl gebraucht wird
- Miete: Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten, gilt die Wohnung nach der Rechtsprechung des BGH als mangelhaft. Für Mieterhöhungen zählt die tatsächliche Fläche. Details im Beitrag zur Mietflächenberechnung.
- Verkauf: Die Fläche prägt den Kaufpreis. Falsche Angaben können je nach Vertrag Gewährleistungsansprüche auslösen.
- Betriebskosten: Viele Kosten werden nach Wohnfläche verteilt.
- Steuer und Förderung: Auch hier können Flächenangaben eine Rolle spielen, etwa bei der Aufteilung gemischt genutzter Gebäude oder beim häuslichen Arbeitszimmer. Welche Fläche maßgeblich ist, klären Sie im Einzelfall mit Ihrer steuerlichen Beratung.
Eigene Wohnfläche prüfen lassen
Eine Wohnflächenangabe ist nur aussagekräftig, wenn klar ist, nach welchen Regeln und auf welcher Messgrundlage sie entstanden ist. Für eine erste Orientierung kann man selbst messen. Für Verträge und Streitfälle lohnt sich ein dokumentierter Nachweis nach WoFlV. Wie wir dabei vorgehen, beschreibt unsere Seite zur Wohnflächenberechnung.