Bei Büros, Läden, Praxen und Hallen gibt es keine „Wohnfläche“. Hier geht es um Grundflächen nach DIN 277 und, sobald vermietet wird, meist um die Mietfläche nach der Richtlinie MF/G der gif. Dieser Beitrag erklärt für Eigentümer, Verwalter und Facility Manager, wie die beiden Regelwerke aufgebaut sind und wofür sie verwendet werden.
DIN 277: Flächen nach Funktion gliedern
Die DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“ liegt aktuell in der Fassung von August 2021 vor. Sie wird vor allem für Planung, Kostenermittlung und den Vergleich von Gebäuden verwendet. Die Flächen eines Geschosses werden dabei hierarchisch gegliedert:
| Kürzel | Bezeichnung | Inhalt |
|---|---|---|
| BGF | Brutto-Grundfläche | gesamte Grundfläche eines Geschosses einschließlich Konstruktion |
| KGF | Konstruktions-Grundfläche | Grundfläche von Wänden, Stützen, Pfeilern |
| NRF | Netto-Raumfläche | Fläche zwischen den Bauteilen, BGF abzüglich KGF |
| NUF | Nutzungsfläche | Teil der NRF für die eigentliche Nutzung, etwa Büro, Lager, Verkauf |
| TF | Technikfläche | Räume für Haustechnik, etwa Heizung, Lüftung, Elektro |
| VF | Verkehrsfläche | Flure, Treppen, Aufzugsschächte, Eingangsbereiche |
Die Netto-Raumfläche setzt sich also aus Nutzungs-, Technik- und Verkehrsfläche zusammen. Anders als die Wohnflächenverordnung kennt die DIN 277 keine Anrechnung nach Raumhöhe: Fläche unter einer Schräge bleibt Grundfläche. Bereiche, die nicht allseitig umschlossen sind, etwa Balkone oder überdachte Freiflächen, werden getrennt ausgewiesen.
Mietfläche nach gif MF/G
Für die Vermietung reichen die Kategorien der DIN 277 allein nicht aus, denn sie sagen nichts darüber, welche Fläche ein Mieter tatsächlich bezahlt. Dafür hat die gif (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung) die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum, kurz MF/G, entwickelt. Sie baut auf der DIN 277 auf und ordnet die Flächen zusätzlich danach, ob sie zur Mietfläche gehören:
- MF-0: Flächen, die keine Mietfläche sind, zum Beispiel Technikräume, Treppenhäuser oder Aufzugsschächte.
- MF-G1: Mietfläche zur ausschließlichen Nutzung durch einen Mieter.
- MF-G2: Mietfläche zur gemeinschaftlichen Nutzung, etwa gemeinsame Flure oder Sanitärbereiche, die anteilig auf die Mieter verteilt werden.
Die MF/G ist keine Norm und kein Gesetz. Sie gilt, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist, hat sich aber im gewerblichen Bereich weithin durchgesetzt. Wichtig ist, dass im Vertrag klar steht, nach welchem Regelwerk die Fläche ermittelt wurde. Ein Quadratmeter „nach DIN 277“ und einer „nach MF/G“ sind nicht dasselbe.
Fläche als Verteilerschlüssel
In gewerblichen Mietverhältnissen dient die Fläche häufig nicht nur als Grundlage für die Miete, sondern auch für die Verteilung von Nebenkosten wie Heizung, Reinigung oder Hausmeisterdienste. Ein Fehler in der Flächenaufstellung wirkt sich dann auf jede Abrechnung aus, Jahr für Jahr und bei allen Mietern eines Hauses. Gerade nach Umbauten, Teilungen oder Zusammenlegungen von Mieteinheiten lohnt es sich daher, die Aufstellung zu überprüfen.
Von der Messung zur Flächenaufstellung
Grundlage ist ein aktuelles Aufmaß des Bestands. Wir erfassen Gewerbeflächen meist per Laserscan und erstellen daraus Grundrisse, auf denen jede Fläche einer Kategorie zugeordnet wird. Daraus entsteht eine Flächenaufstellung nach DIN 277, nach MF/G oder nach beiden. Die Grundrisse lassen sich als DWG weiterverwenden, etwa für Vermietungsunterlagen oder das Facility Management.
Gewerbefläche richtig ausweisen
Die DIN 277 gliedert die Grundflächen eines Gebäudes nach Funktion, die MF/G der gif legt darauf aufbauend fest, was als Mietfläche gilt. Für Planung und Kostenvergleich ist die DIN 277 das übliche Werkzeug, für die Vermietung die MF/G. Wie sich Wohn- und Grundflächen unterscheiden, zeigt der Beitrag WoFlV oder DIN 277. Unser Vorgehen bei gewerblichen Flächen beschreibt die Seite Flächenberechnung nach gif.