Die Wohnfläche im Mietvertrag ist mehr als eine Formalie. Die vereinbarte Mietfläche wirkt sich auf Mietminderung, Mieterhöhungen und die Verteilung der Betriebskosten aus, und in allen drei Fällen gelten unterschiedliche Maßstäbe. Dieser Beitrag fasst für Vermieter, Verwalter und Mieter zusammen, was bei der Mietflächenberechnung zu beachten ist und warum eine nachgemessene Vertragsfläche beiden Seiten hilft.
Grundlage der Mietfläche bei Wohnraum
Steht im Mietvertrag keine besondere Abrede, wird die Mietfläche einer Wohnung nach der Rechtsprechung des BGH in der Regel nach der WoFlV ermittelt; bei preisgebundenem und gefördertem Wohnraum ist das ohnehin vorgeschrieben. Für Mieter und Vermieter heißt das praktisch: Dachschrägen, Balkone und Terrassen gehen nur anteilig ein, Keller und Garagen gar nicht. Die einzelnen Anrechnungsregeln stellt der Beitrag Wohnflächenverordnung und BGH-Urteile zusammen.
Für Büro-, Laden- und andere Gewerbeflächen gelten andere Maßstäbe, dort wird meist die Richtlinie MF/G der gif verwendet. Mehr dazu auf unserer Seite zur Flächenberechnung nach gif.
Mietminderung: die 10-%-Grenze
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH hat eine Mietwohnung einen Mangel, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten liegt. Einen gesonderten Nachweis, dass die Wohnung dadurch schlechter nutzbar ist, braucht der Mieter nicht. Die Miete mindert sich im Verhältnis der Flächenabweichung, und zu viel gezahlte Miete kann unter Umständen zurückgefordert werden. Steht die Vertragsfläche nur als „ca.“-Angabe im Vertrag, ändert das nach der Rechtsprechung in der Regel nichts.
Rechenbeispiel (frei gewählte Werte): Vereinbart sind 80 m², gemessen werden 70 m². Die Abweichung beträgt 12,5 % und liegt damit über der Schwelle. Bei einer Miete von 800 Euro käme eine Minderung um 12,5 %, also 100 Euro, in Betracht. Bei 74 m² (7,5 % Abweichung) läge nach dieser Rechtsprechung dagegen kein Mangel vor.
Die 10-%-Grenze gilt nur für die Frage des Mangels. Für Mieterhöhung und Betriebskosten hat der BGH andere Maßstäbe gesetzt.
Mieterhöhung nach tatsächlicher Wohnfläche
Verlangt der Vermieter eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, kommt es seit dem BGH-Urteil von 2015 (VIII ZR 266/14) auf die gemessene Wohnfläche an, nicht auf die Vertragsfläche. Eine Toleranz gibt es dabei nicht. Das wirkt in beide Richtungen: Ist die Wohnung größer als im Vertrag angegeben, darf der Vermieter die Erhöhung auf die tatsächliche Größe stützen, wobei die Kappungsgrenze weiter gilt. Ist sie kleiner, muss er mit dem kleineren Wert rechnen.
Betriebskosten nach tatsächlicher Fläche
Für die Umlage der Betriebskosten hat der BGH am 30.05.2018 (VIII ZR 220/17) entschieden: Werden Kosten nach Fläche verteilt, ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, nicht die im Mietvertrag vereinbarte. Auch hier gibt es keine 10-%-Toleranz. Weicht die Vertragsfläche einer Wohnung vom Bestand ab, verschiebt sich damit die Verteilung im ganzen Haus. Für Verwalter ist das ein Grund, die Flächen aller Einheiten auf derselben Grundlage zu kennen, statt mit einer Mischung aus alten Plan- und Vertragswerten abzurechnen.
Vertragsfläche und gemessene Mietfläche
In älteren Beständen wurden Vertragsflächen häufig aus alten Plänen übernommen, ohne Umbauten oder geänderte Rechenweisen zu berücksichtigen. Wer neu aufmisst, etwa vor Neuvermietung, nach Modernisierung oder vor einer Mieterhöhung, hat eine verlässliche Grundlage für Mietvertrag, Erhöhungsverlangen und Abrechnung. Ein brauchbarer Flächennachweis enthält:
- ein aktuelles Aufmaß der Mieteinheit, zum Beispiel per Laserscan,
- den Hinweis, nach welchem Regelwerk gerechnet wurde (meist WoFlV),
- eine Liste aller Räume der Wohnung mit ihren Anrechnungsfaktoren,
- einen Grundriss, auf dem die einzelnen Teilflächen markiert sind.
Ein amtliches Zertifikat gibt es dafür nicht. Aussagekräftig wird die Mietflächenberechnung durch ihre Nachvollziehbarkeit. Wie die Fläche im Vertrag formuliert wird, ist eine Rechtsfrage; im Zweifel oder im Streitfall sollten Vermieter wie Mieter anwaltlichen Rat einholen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
Was im Mietverhältnis zählt
Mehr als 10 % weniger Fläche als vereinbart ist ein Mangel, für Mieterhöhung und Betriebskostenumlage zählt dagegen stets die tatsächliche Größe. Beides spricht dafür, die Mietfläche einmal sauber zu ermitteln. Unser Vorgehen beim Aufmaß beschreibt die Seite zur Wohnflächenberechnung.